Ersatz der Kleingartennutzungsverträge des VKSK
durch neue Unterpachtverträge
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Soll man einen neuen Unterpachtvertrag abschließen, wenn der Gartenfreund noch seinen VKSKNutzungsvertrag über den Kleingarten besitzt? Die vor dem 3.10.1990 abgeschlossenen Kleingartennutzungsverträge bleiben, ebenso wie die Mietverträge, gemäß des Einigungsvertrages grundsätzlich bestehen. Jedoch hat sich ihr Inhalt allerdings seit dem 3.10.1990 nach dem BKleingG und nach den Vorschriften des BGB zu richten. Da die Kleingartennutzungsverträge des VKSK (Musterverträge) nicht gegen zwingende Vorschriften des neuen Rechtes verstoßen, haben sie generell Bestand, d. h., dass das Nutzungsverhältnis
nicht in Frage gestellt ist.

Altes Recht

Keinen Bestandesschutz haben jedoch einzelne Bestimmungen der Kleingarten- nutzungsverträge des VKSK, vor allem dann, wenn sie von Nachteil für den Kleingärtner oder für die Kleingärtnergemeinschaft, die ja Zwischenpächter- funktion zum Nutzen der Kleingärtner ausübt, sind oder wenn sie wegen der früher üblichen anderen Handhabung unterschiedlich ausgelegt werden können.
Das betrifft vor allem:
· der Kleingärtner musste erklären, dass er keine weiteren Bodenflächen nutzt (§ 1),
· Beendigung des Nutzungsverhältnisses durch Beendigung der Mitgliedschaft (§ 6 Nr. 2),
· Kündigungsrecht des Vorstandes aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen (§ 6 Nr.4),
· jederzeitiges Betreten des Gartens durch den Vorstand (§ 4 Nr. 3),                    · Kündigung zum 31.10.d.J. (§ 6 Nr. 3),
· Überlegungszeit zur Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses durch die Erben / Angehörigen nach dem Tod des Parzellenbesitzers 3 Monate (§ 7),
· Bestätigung des Kaufvertrages durch den Vorstand bei Abgabe der Parzelle (§ 8 Nr. 2),
· Übergabe der gekündigten Parzelle mit den darauf befindlichen Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen an den Vorstand in einem ordnungsgemäß bewirtschafteten Zustand (§ 8 Nr. 1),
· auch der Bezug auf den VKSK und auf ihn als sozialistische Massenorganisation sowie auf sozialistische Lebens- und Verhaltensweisen kann so nicht beibe- halten werden.

Von besonderer Bedeutung ist, dass sich die Kündigungsgründe, die sich gegen den Kleingärtner richten, nunmehr ausschließlich aus § 8 und § 9 BKleingG er- geben. Andere Bestimmungen wie die des § 3 (Rechte und Pflichten der Nutz- ungsberechtigten), des § 4 (Rechte und Pflichten des Vorstandes) und der §§ 6 und 7 (Beendigung des Nutzungsverhältnisses) gelten dem Wesen nach weiter,
da sie dem Sinn und den Bestimmungen des BKleingG nicht widersprechen. Be- denklich sind die Formulierungen in § 5 (Änderung des Nutzungsverhältnisses) und des § 8 (Rückgabe des Kleingartens).

Bezüglich des Unterpachtvertrages wird es deshalb sinnvoll sein, den VKSK- Nutzungsvertrag verbal auf die Bestimmungen des Bundesrechtes umzustellen. Damit wird kein neues Nutzungsverhältnis begründet, sondern das bestehende lückenlos fortgesetzt. Mit dem Ersatz des Kleingartennutzungsvertrages durch einen Unterpachtvertrag hat der Kleingärtner lediglich im Vertragstext nunmehr direkt vor Augen, was in § 20 a Nr.1 BKleingG formuliert ist:

Kleingartennutzungsverträge, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begrün- det wurden und nicht beendet sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach diesem Gesetz.

Neues Recht

Mit dem § 20 a Nr. 1 BKleingG wurden die Nutzungsrechte am Kleingarten nach §§ 312 ff. ZGB auf Bundesrecht übergeleitet. Auf sie sind nunmehr die Bestim- mungen der §§ 4...13 BKleingG anzuwenden. Damit gelten für sie außerdem die Vorschriften des BGB über Pacht und Miete, soweit sich aus dem BKleingG nichts anderes ergibt. Welche Vorschriften des BGB gelten nunmehr für die Kleingar- tenpacht aus Sicht des Unterpachtverhältnisses:


· Kündigung durch Pächter (§ 584 BGB): sie beträgt 6 Monate zum 30.11.d. J.; kürzere Kündigungsfrist ist möglich,
· keine Kündigung durch Pächter möglich, wenn er Garten einem anderen über- lassen möchte (§ 584 a BGB in Bezug auf § 540 Abs. 1 BGB),
· Entschädigungspflicht durch Pächter bei verspäteter Rückgabe oder Nichtrück- gabe der Parzelle (§ 584 b BGB); diese Vorschrift ist aber nicht zwingend zu vereinbaren; angesetzt werden können zulässiger Höchstpachtzins und weitere Schäden,
· § 581 Abs.2 BGB bestimmt die entsprechende Geltung des Mietrechts für die Kleingartenpacht,
· der Verpächter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Pachtsache zu sichern (§§ 535 - 536 BGB); deswegen ist der Kleingärtner auch zur Bewirt- schaftung des Kleingartens und zu Gemeinschaftsleistungen verpflichtet; erfolgt dies nicht, kann der Zwischenpächter als Verpächter seinen Pflichten aus §§ 535 – 536 BGB nicht nachkommen,
· Problem: wenn andere Kleingärtner das Nutzungsrecht verhindern, dann hat der vertragstreue Kleingärtner ein fristloses Kündigungsrecht gemäß § 543 BGB; dies muss der Verpächter (auch der Zwischenpächter) sichern,
· Lasten, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen, wie Grundsteuer, Gebühren, Verkehrssicherungspflichten u.a. muss der Pächter gemäß § 5 BKleingG tragen, § 535, Abs. 1 BGB erlangt keine Anwendung,
· § 539, Abs. 2 BGB (Wegnahme der Einrichtungen durch den Pächter) trifft auch auf den Unterpachtvertrag zu, da lt. BGH die Baulichkeiten u.a. durch den Kleingärtner nur in seinem Interesse auf dem Kleingartengrundstück (zu einem vorübergehenden Zweck) errichtet wurden; es besteht Freiheit des Übertragens auf einen Pachtnachfolger oder der Wegnahme,
· die Vorschriften des Vermieterpfandrechts (§§ 562 – 562 d BGB) gelten auch für Kleingärten; jedoch nicht für künftige Forderungen, außer für das laufende und das folgende Jahr; das geht auch ohne Anrufen des Gerichts (§ 562 BGB), bedarf jedoch der Einigung gemäß § 1205 BGB,
· § 545 BGB regelt die weitere Fortsetzung des Kleingartenpachtvertrages bei Fortsetzung der kleingärtnerischen Nutzung nach einer Nichtherausgabe. Be- gründung für Ersatz des VKSK-Nutzungsvertrages durch einen Unterpachtver- trag Verträge müssen grundsätzlich Bestand haben und von den Vertrags- parteien erfüllt werden. Bei auf Dauer angelegten Verträgen, wie Verträge zur kleingärtnerischen Nutzung, können sich jedoch im Verlauf der Zeit gegenüber dem ursprünglich vereinbarten Vertragsinhalt Veränderungen, insbes. rechtlicher Natur, ergeben.

Gravierend haben sich z.B. die gesellschaftlichen Verhältnisse gegenüber dem Zeitraum verändert, in dem die Nutzungsverträge des VKSK zur Anwendung gelangten. Ein Festhalten an bestimmten Passagen des bisherigen Nutzungs- vertrages würde gegen den Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen (siehe Abschnitt Altes Recht). Eine Anpassung des Nutzungsvertrages über einen Kleingarten an das nunmehr geltende Recht wird vor allem deshalb notwendig, weil sich die Geschäftsgrundlage geändert hat. Geschäftsgrundlage sind die Vorstellungen vom Vorhandensein oder künftigen Eintritt gewisser Um- stände, auf denen sich der Geschäftswille aufbaut. Geschäftsgrundlage kann aber auch die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Rechtsordnung sein, insbes. die vor Inkrafttreten des BKleingG, sodass die Gesetzesänderung zu erheblichen Störungen der Geschäftsgrundlage geführt hat. Eine Störung der Geschäftsgrundlage hat aber nur dann rechtliche Bedeutung, wenn ein Festhalten am bisherigen Vertrag ein Verstoß gegen Treu und Glauben wäre.
Das bedeutet: Nur unter bestimmten Voraussetzungen können schwerwiegende Gründe einen Einbruch in die Vertragsordnung und in die Rechtssicherheit ge- boten erscheinen lassen. Das wäre vor allem dann der Fall, wenn ein Festhalten am Vertrag zu untragbaren und mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unver- einbaren Ergebnissen führen würde.

Vertragsänderungen können bewirkt werden
· durch Gesetz (z. B. Angleichung der Nutzungsverträge des VKSK an die Be- stimmungen des BKleingG durch § 20 a BKleingG oder Nichtigkeit bestimmter Vereinbarungen, die zum Nachteil des Pächters gereichen gemäß § 13 BKleingG und gemäß §§ 9 - 11 AGBG, auch wenn sie vor Inkrafttreten des BKleingG ge- schlossen wurden),
· wenn sie zu zwei unterschiedlichen Deutungen führen (§ 5 AGBG), hier gilt die für den Nutzer günstigste Auslegung (z. B den Ausschluss des Wegnahmerechts und die Pflicht zur nutzbaren Übergabe des Gartens an den Vorstand gemäß § 8 Nr.1 VKSKNutzungsvertrag, woraus auch, in Anlehnung an die im VKSK übliche Praxis, gefolgert werden kann, dass die Verfügungsgewalt des Kleingärtners über sein Eigentum eingeschränkt ist oder dass der Vorstand in jedem Fall eine nutzbare Parzelle zurückzunehmen hat und auch einen Käufer für das Eigentum des weichenden Kleingärtners stellen muss),
· wenn sie durch nachträgliche Abreden der Vertragspartner herbeigeführt werden (Achtung: individuelle Abreden haben Vorrang vor den Allgemeinen Geschäftsbedingungen - und mündliche Abreden gelten - deshalb stets schrift- lich festlegen, was man notfalls beweisen muss). Vertragsänderungen können sich aber auch deshalb erforderlich machen, weil eine im Vertrag getroffene
Vereinbarung zwar grundsätzlich jedem einzelnen Kleingärtner zum Vorteil gereichen kann, aber im konkreten Fall nur vorteilhaft für einen ist und allen anderen Vertragspartnern zum Nachteil gereicht. Das kann z.B. der Fall sein, wenn die Parteien die Übernahme der Ablösesumme für die Gartenlaube durch den Zwischenpächter vereinbart haben, weil sie davon ausgehen konnten, dass jederzeit ein nachfolgender Unterpächter bereitsteht, der die Ablösesumme zahlen wird. Ein solcher Passus kann aber nicht aufrechterhalten werden, weil infolge einer generell geringen Nachfrage nach Gärten nicht davon ausgegangen werden kann, dass sich in jedem Fall ein Pachtnachfolger finden wird. Das be- deutet, dass letztlich die Ablösesumme durch die Kleingärtnergemeinschaft
getragen werden müsste, denn sowohl dem Zwischenpächter als auch dem Verein stehen nur Mittel der Mitglieder für die Finanzierung auch solcher Ver- pflichtungen zur Verfügung. Außerdem sind weder Verein noch Zwischenpächter nach dem nunmehr geltenden Recht verpflichtet, sich um die Verwertung des privaten Eigentums eines Unterpächters zu bemühen. Das verstößt gegen die
Grundsätze gemeinnützigen Handelns.

Fazit: Das Umstellen der Kleingartennutzungsverträge des VKSK auf die Unter- pachtverträge ist ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft und erhöht zugleich die Rechtssicherheit.

Vorgehensweise


1. Den Kleingärtnern sollte die Notwendigkeit der Vertragsanpassung an das nunmehr geltende Recht, wie sie mit den Unterpachtverträgen erfolgt, ausführ- lich erläutert werden:
· Durch die Anpassung bleibt der Vertrag grundsätzlich bestehen, das Nutz- ungsverhältnis für die Fläche aus dem VKSK-Vertrag wird ohne Unterbrechung weitergeführt, wie auch in § 13 Unterpachtvertrag (Beachte § 14 neuer Unter- pachtvertrag) ausdrücklich vereinbart.
· Im Unterpachtvertrag sind sämtliche dem Bundesrecht entsprechende Be- stimmungen für die Kleingartenpacht aufgenommen, sodass sie für den Nutzer in nunmehr einem einzigen Dokument (untersetzt durch die Kleingartenordnung) vorliegen.
· Im Zwischenpachtvertrag getroffene Vereinbarungen zur Kleingartennutzung werden auf den Unterpächter weitergeleitet.
· Dem redlichen Kleingärtner entstehen durch die Umstellung des Nutzungs- verhältnisses keinerlei Nachteile; seine berechtigten Interessen sind zudem durch § 13 BKleingG geschützt.
· Für den Kleingärtnerverein bzw. für die Kleingärtnerorganisation nachteilige und auch missverständliche Bestimmungen sind reguliert; es müssen grund- sätzlich keinerlei Mittel der gemeinnützigen Kleingärtnerorganisation zur Be- günstigung einiger Kleingärtner, z.B. zur Ablösung ihres Eigentums bei Pacht- ende, zur Beräumung bzw. Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Parzelle u.a. aufgewendet werden.
· Grundsätzlich ist auch das Pfandrecht für alle aus der Pachtnutzung der Par- zelle herrührenden Verbindlichkeiten (§ 4 Unterpachtvertrag) geregelt.
· Rechte und Pflichten von Pächter und Verpächter sind exakter geregelt, insbes. auch Kündigung und Rückgabe/Herausgabe der Parzelle.

2. Der Zwischenpächter sollte im Rahmen seiner Verfügungsgewalt über die Pachtsache durch Beschluss festlegen, dass im Verlaufe einer gewissen Zeit (z. B. 2-3 Jahre) die Überführung der VKSK-Nutzungsverträge auf die Unterpacht- verträge nach Bundesrecht erfolgt und die Vereine beauftragen, dies entsprech- end der ihnen übertragenen Befugnis zur Verwaltung der Kleingartenanlage
durchzuführen. Da die Umstellung auch im Interesse der Kleingärtnerorganisa- tion erfolgt, sollte sie für Verein und Kleingärtner kostenfrei sein.

3. Über die Umstellung des VKSK-Nutzungsvertrages auf Bundesrecht sollte ein Beschluss der Mitgliederversammlung des Vereins erfolgen. Dies ist zwar aus vertragsrechtlicher Sicht nicht erforderlich, aber es wird mehr Vertrauen geschaf- fen. Bei der Beschlussfassung sollte zugleich mit erläutert werden, dass bei Festhalten am VKSKVertrag die evtl. entstehenden Rechtsfolgen und leider auch rechtlichen Auseinandersetzungen die Kleingärtnerorganisation, die sich aus- schließlich aus Mitgliedermitteln finanziert, auch finanziell erheblich belasten kön- nen über Schriftverkehr, Anwaltskosten, Gerichtskosten u.a.

Literaturverweis:
Lexikon für den Sächsischen Kleingärtnerverein; Stichwort: Neuer Pachtvertrag

Dr. Rudolf Trepte